Изменение ФЗ-214: за безопасность придется платить
С 1 июля 2018 года долевое строительство в России может оказаться вне закона. Строители ищут альтернативные средствам дольщиков источники финансирования, которые помогут им компенсировать денежный поток.
Между тем федеральные власти всерьез обсуждают идею ужесточения требований к застройщикам уже с 1 января 2018 года — на полгода раньше, чем прописано в законе. Если решение будет положительным, чего ждать строителям?
Основная претензия к ФЗ-214 заключается в том, что данный закон не в силах полностью исключить появление на рынке обманутых дольщиков. Начиная с 2005 года закон много раз видоизменялся, вводились новые ограничения и гарантии для дольщиков, которые приводили к росту цен на жилье вместе с ростом безопасности.
Большинство нововведений в 214-ФЗ распространяется на компании, которые получат разрешение на строительство после 1 июля 2018 года. Это требования к опыту работы фирмы, запрет одновременно возводить многоквартирные дома по нескольким разрешениям на строительство, требования к размеру собственных средств (не менее 10% от планируемой стоимости объекта), продавать квартиры в строящемся жилье можно будет только с использованием специального банковского счета по трехсторонним договорам дольщика, банка и застройщика..
Руководитель Комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям (один из авторов поправок в 214-ФЗ) Николай Николаев полагает, что вступление редакции в силу надо ускорить.
Рынок тянет на дно низкая платежеспособность покупателей. С другой стороны, рост издержек на строительство и дорогой кредит не позволяют застройщикам выводить на рынок продукт, доступный большинству наших сограждан, которые нуждаются в жилье. На мой взгляд, властям нужно сосредоточиться на решении экономических проблем.
Что касается 214-ФЗ, то, как я полагаю, покупатель уже достаточно защищен и дальнейшее ужесточение мер по отношению к девелоперам может привести ровно к противоположному эффекту – росту стоимости жилья и неустойчивости строительного бизнеса
На сегодняшний день в Геленджике застройщики привлекают средства не только по ФЗ-214, но и предлагают заключить предварительный договор, либо договор займа. Какие есть у этого основания и чем рискует в этом случае покупатель?
Предварительный договор. В соответствии со статьей 429 ГК РФ, договор, оформленный предварительно, не предусматривает регистрации прав на недвижимое имущество в Росреестре.
То есть, при его заключении вы пока ещё не становитесь собственником жилья. Но это уже может служить основанием для судебных исков и претензий.
Выделяют несколько типов предварительного договора купли-продажи (ПДКП). Зависят они от того, в какой момент был заключен между сторонами документ. Перечислим, когда могут быть заключены договоры, а также определим, какие негативные и положительные моменты несут определенные обстоятельства.
1. Начальная стадия, до застройки.
ПДКП может быть заключен с потенциальным покупателем еще до того, как застройщик получит разрешительную документацию на строительство дома. По сути, дом еще не начали строить, а денежные средства на него застройщик уже начинает получать, заключая предварительно сделки купли-продажи.
Застройщик может предложить оформить предварительный договор долевого участия (предДДУ), так как по действующему законодательству до получения документации нельзя заключить ДДУ.
В этом случае можно полагаться только на совесть застройщика, на его репутацию и честность.
2. Момент застройки, заключение предварительного договора в строящемся доме.
Обратите внимание, что заключить предварительный договор в этот период категорически запрещено законом! Вы не можете заключить ПДКП.
Оформлять следует один из договоров: Долевого участия, ЖНК.ЖСК. Другая документация будет также незаконной.
Заметьте, что предварительный договор подразумевает некие гарантии ваших намерений приобрести недвижимость, но никак не приобретение имущества. Именно поэтому схема, при которой заключается предварительный договор, в строящемся доме незаконна. Это риски как для застройщика, так и для покупателя.
Риски для покупателя:
1)Застройщик может спокойно расторгнуть договор и перепродать имущество, ведь его не нужно оформлять в Росреестре.
2)В случае признания застройщика банкротом, потенциальные покупатели могут потерять жилье или денежные средства, которые уже были перечислены на счет продавца.
Риски для продавца в момент стройки дома тоже есть:
1)Покупатель может потребовать вернуть вложенные денежные средства в объект, причем и двойной размер процентов от этой суммы (ст. 395 ГК РФ), и другие расходы. Как правило, на практике если дело проходит через суд, то выигрывает дело будущий покупатель.
2)Застройщика могут оштрафовать, ведь схема заключения предварительного договора в момент стройки объекта незаконна..
Конечно же, заключать договор в строящемся доме, даже при имеющейся разрешительной документации, рискованно, если компания не успела себя зарекомендовать или имеет плохую репутацию.
3. После окончания строительства и сдачи объекта в эксплуатацию. Подтверждением для этого будет документация – разрешение на ввод объекта в эксплуатацию!
Этот вариант - самый подходящий и законный. Он предусматривает переоформление предварительного договора в договор долевого участия или Договор купли-продажи квартиры для потенциального покупателя недвижимого имущества.
На этом этапе обычно уже не заключают ПДКП - но, если застройщик предложил, не стоит отказываться. Все равно позже придется переоформлять договор.
По договору займа застройщик принимает у инвестора деньги - а, если говорить точнее, берет их в долг, и обязуется отдать квартирой.
Обязуется-то он конечно, обязуется, но кроме обязательства возврата долга в денежном эквиваленте других обязательств у него нет.
Все остальное - эфемерно, на усмотрение и по стечению обстоятельств. А обстоятельства бывают разные.
Естественно, о случая мошенничества мы здесь не говорим, но именно мошенники любят такую форму взаимоотношений, собирая деньги с доверчивых граждан даже не собираясь что-либо строить в дальнейшем. Взял в долг - не смог отдать - банкрот. Какие вопросы могут быть к банкроту?
Конечно же есть масса людей, кто «купил» квартиры по договорам займа, давно справил новоселье и уже не первый год счастливо живет в своей квартире - не спорю. Но я знаю немалое количество людей кто так и не дождался вожделенного жилья.
Поэтому, заключая подобные формы договоров, следует обратиться за помощью в компании, кто давно работает в конкретном регионе, в нашем случае это город Геленджик.
Можно ли считать альтернативой ФЗ-214 (по договору долевого участия) другой ФЗ - 215 (жилищно-строительные кооперативы)?
Традиционной схемой ухода из сферы действия 214-ФЗ были и остаются предварительные договоры купли-продажи и жилищно-строительные кооперативы (ЖСК).
Жилищно-строительный кооператив — высокорисковая форма инвестирования в строительство жилой недвижимости, не имеющая жесткой регламентации законодательством. Сфера работы ЖСК в России довольно непрозрачна. И это повод для различных злоупотреблений со стороны инициаторов таких строек
Кооперативы – жилищно-строительные и накопительные теперь попадают под статью ФЗ-214 с 01.01.2017 года. Правда, и в обновленном законе о контроле кооперативов сказано немного. Теперь специалисты контролирующего органа могут вести надзор за привлечением ЖСК средств от граждан на возведение многоквартирных домов.
В Жилищном кодексе, в ст. 123.2. указывается, что с 25.07.2015 года деятельность жск контролируется специальным органом местной исполнительной власти. Согласно п.3 ст.4, п.9 ст.9 закона 236-ФЗ с 01 июля 2016 года руководство ЖСК обязано предоставлять в общую базу следующую информацию:
-
устав кооператива;
-
количество членов жск;
-
документ, подтверждающий право на пользование земельным участком;
-
разрешение на строительство многоквартирного дома, подписанное в местной администрации.
Руководство ЖСК обязано вести реестр членов ЖСК, а также, предоставить краткое описание дома, с обязательным раскрытием следующих данных: количество квартир и других жилых помещений с их техническими характеристиками; географическая привязка дома с конкретным адресом или указанием кадастрового номера участка; предполагаемый срок ввода дома в эксплуатацию;
В случае внесения изменений в проектную декларацию, свежая информация должна быть сразу же опубликована.
Кроме этого, руководство кооператива обязано предоставлять по требованию членов кооператива любую документацию, в числе которой:
-
Проектная документация,
-
Правоустанавливающая документация на землю,
-
Протоколы собраний правления жск и общих собраний,
-
Заключения ревизионной комиссии и т.д.
Данная информация может предоставляться как лично, в кабинете, так и дистанционно.
С 25 июля 2016 года для всех вновь созданных жилищно-строительных кооперативов действует новое правило по объемам строительства, которое прописано в п.1. ст. 4 закона №236-ФЗ, п. 3, ст. 110 Жилищного кодекса РФ. Правилом устанавливаются следующие ограничения: дом должен быть не более 3-х этажей; одновременно нельзя строить более одного дома.
В соответствии с ФЗ-161 «О содействии жилищному строительству» от 24.07.2008, жилищный кооператив сможет строить высотные многоквартирные дома, но не для всех, а только для льготных категорий граждан. К таковым относят работников государственных учреждений, научных сотрудников, военных, многодетных родителей.
Полный список категорий граждан, попадающих под действие льгот при строительстве методом жск указан в п.п. 4, 5, ст.16.5 ФЗ-161 и Правительства РФ от 9 февраля 2012 г. № 108.
Минувшим летом были приняты поправки в ФЗ–214, которые ставят в тотальную зависимость строителей от банков. По новым правилам строители обязаны иметь один банковский счет для проведения всех операций, не могут менять кредитную организацию (хотя размер комиссии банка при этом ничем не ограничен), не могут совершать сделки, не связанные напрямую с привлечением денежных средств дольщиков, и многое другое.
Возможно, что введение этого закона послужило лакмусовой бумажкой для тех организаций, которые только говорили, что работают по ФЗ-214, а фактически работали совершенно по другой схеме. Насколько выгодно сейчас застройщику работать по ФЗ-214 и может ли это быть выгодно покупателю?
Суть новой схемы в том, что вводится новый посредник – банк, который будет аккумулировать платежи у себя и самостоятельно выделять деньги на строительство. При таком подходе исключается злоупотребление застройщиком нецелевыми расходами. Кроме того, при банкротстве застройщика собранные деньги останутся в банке, который сможет дальше финансировать строительство путем привлечения другого застройщика.
Еще один вопрос связан с тем, насколько своевременно банк будет финансировать строительство. Смогут ли банки решить вопрос с оперативным снабжением стройки деньгами, включая форс-мажоры – вопрос дискуссионный и очень важный, если исходить из необходимости построить дом вовремя. Все эти трудности, впрочем, преодолимы для сильных участников рынка.
Практически все участники рынка сходятся в том, что введение новой прослойки приведет к существенному удорожанию квартир. Данное обстоятельство преподносится как справедливая плата за безопасность. При этом отмечается, что квартир будет продаваться гораздо меньше, зато гарантий будет больше. Что ж, за свою безопасность придется доплачивать.
Какой прогноз на ближайшее будущее нас ожидает в сфере недвижимости и что можно порекомендовать потенциальным покупателям и тем, кто уже внёс свой первоначальный вклад в строящийся многоквартирный дом?
Для потенциального покупателя на сегодня могу порекомендовать воспользоваться последними возможностями приобрести строящееся жилье по доступным ценам на условиях Застройщиков, заслуживших хорошую репутацию и действующих согласно действующего законодательства РФ.
Если Вы уже заключили договор, то согласно Статьи 422 ГК РФ п.2.: «Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров».
Проще говоря, основные условия Вашего договора останутся неизменными.
Прогнозы пока расплывчаты из-за отсутствия принятого решения.
Отказ от привлечения средств дольщиков на начальных этапах строительства вынудит компании обращаться за кредитами в банки, что однозначно приведёт к увеличению цен.
Строить станут меньше – недвижимость опять будет расти в цене
Проблема в том, что новации 214-ФЗ в основном ужесточают лишь требования к застройщикам, привлекающим денежные средства граждан на основании ДДУ, Однако, подавляющее большинство сегодняшних обманутых дольщиков доверили свои деньги компаниям, привлекающим деньги способами, не предусмотренными 214-ФЗ: заключения предварительных договоров участия в долевом строительстве; выдачи векселя для последующей оплаты им жилого помещения в многоквартирном доме; заключения договоров инвестирования строительства и других.
Несмотря на новые требования 214-ФЗ, ужесточенные меры и повышение ответственности застройщика, важно понимать, что инвестиции – это риск. Закон – это база, которая всегда нуждается в совершенствовании. И ни один закон не может обеспечить стопроцентной защиты дольщиков. Главное при покупке квартиры в строящемся доме – быть внимательным и тщательно проверять всю информацию о застройщике, чтобы минимизировать риски. Не пытайтесь самостоятельно вкладывать деньги в новостройку, полагайтесь только на специалистов по данному вопросу.
Большое спасибо нашему юристу Антону Мельниченко за квалифицированную юридическую консультацию при написании этой статьи.
Поделиться в соц. сетях: |