Права собственности дольщика подтвердит выписка УФРС

15 июля 2016 года внесены изменения положений действующих законов, согласно которым документ, подтверждающий право собственности на квартиру больше не будет оформляться. С этого момента единственной справкой, которой владелец жилья может подтвердить свои права стала выписка из Росреестра*. 

Что это означает, если вы участвуете в долевом строительстве? Когда всё-таки наступает право собственности и можно успокоиться по этому поводу?

Если вы решили купить квартиру в новостройке по договору долевого участия (ДДУ), то нужно, прежде всего, узнать - есть ли такой договор у конкретной фирмой вообще. Такие договоры могут идти по ФЗ-214 (Федеральный закон №214 Российской Федерации) и многие застройщики пользуются тем, что привлекают финансирование с граждан, ничем не подкрепляя вложение их средств.

Пока идет строительство многоэтажки, Вам выдадут документ о ДДУ ФЗ-241, который, в обязательном порядке, регистрируется в юстиции. Когда дом достроен и сдан в эксплуатацию, ДДУ заменяют на выписку из ЕГРН.

Естественно, пока вы являетесь дольщиком (участвуете в долевом строительстве, пока дом строится) вы можете переоформить свой ДДУ на другое лицо. Когда у вас на руках выписка из ЕГРН, цена на недвижимость резко возрастает.

Таким образом, вы становитесь собственником, когда у вас все документы на руках (ДДУ по ФЗ-241 или справка из ЕГРН), когда полностью оплачена сумма взноса за квартиру без каких-либо обременений. Обременения могут быть, если вы выплачиваете рассрочку.

Если вы взяли жилье в новостройке в рассрочку, вам к договору прилагают график выплат с обременением на квартиру.

Расчет и заключение договора происходит в одном окошке МФЦ - сначала вы заключаете договор долевого участия, и только после этого имеете право вносить деньги в счет уплаты стоимости квартиры. Если вы работаете с застройщиком именно по ФЗ-214, то по другому и быть не может - ведь в этом случае вы, наряду с другими дольщиками, спонсор строительства.

На что следует обратить внимание при заключении договора долевого участия:

1. Должно быть разрешение на землю. Она не только должна быть в собственности или в долгосрочной аренде, но должно быть разрешение, сто на ней можно возводить многоэтажное многоквартирное строение. На деле может быть то, что вопросы с землёй решаются по ходу строительства. К примеру, большинство построенных многоэтажек находятся в собственности администрации города.

2. Четкое соблюдение этажности здания. Нарушение этого пункта может привести к различным неприятным последствиям физического или административного характера. Например, по геологическому заключению можно строить здания только определённой этажности. Иначе оно провалиться, рухнет или будет представлять угрозу для жителей города. Фактически, вам могут не дать въехать в здание и просто его снести.

3. Наличие проектной декларации. Внимательно ее изучите, чтобы понимать, где будет построена ваша квартира, как она относиться к другим квартирам, какие технологии и материалы будут использованы при строительстве. Этот вопрос лучше выяснить со специалистом.

4. В документах, которые вы будете оформлять, должно быть четко написано, что вы приобретаете КВАРТИРУ. Никакие другие формулировки не дадут вам те права, которые у вас могут быть, когда вы покупаете КВАРТИРУ. Могут быть разные формулировки и "жилое помещение", и "помещение коммерческого использования", и "помещение иного назначения" - это совсем иные юридические термины и совсем другие права собственности. Будьте внимательны!

5. Обязательно изучите историю застройщика - что и где он построил, какие это были дома, сданы они в срок или нет. Сроки сдачи - очень серьезный пункт в договоре долевого участия, нарушать его никак нельзя.

И последнее, если вы нашли подходящую для себя квартиру, вы можете забронировать её, просто сказав об этом застройщику. Брать деньги по ФЗ-214 никто не имеет права.

Думаю, в этой статье ясно и понятно когда вы становитесь собственником своей квартиры. 

За предоставленную консультацию, особая благодарность Гриценко Лине, эксперта в области недвижимости на черноморском побережье Краснодарского края.

*Росреестр, Регистрационная палата и Управление федеральной службы гос. регистрации (Управление Федеральной Регистрационной Службы, сокращенно - УФРС), кадастра и картографии - это одно и тоже, просто менялось название.

ЕГРП - это единый гос. реестр прав на недвижимое имущество, в который УФРС вносит записи о зарегистрированных правах на недвижимое имущество.